De manera muy general, el precio por metro cuadrado (terreno) en una alcaldía como la Miguel Hidalgo, CDMX, es de $19,000 pesos. Esto ejemplifica porque la inversión inmobiliaria estaba al alcance de muy pocos capitales hasta hace unos años.
Afortunadamente, esto ha cambiado con la llegada de dos vehículos de inversión que hoy vamos a comparar: FIBRAS vs crowdfunding inmobiliario.
Por un lado, tenemos a las FIBRAS: Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces, que son un vehículo de inversión relativamente joven en México, ya que la primera oferta pública se hizo en el año 2011, esto en la Bolsa Mexicana de Valores.
En la otra esquina tenemos al crowdfunding inmobiliario una alternativa aún más joven que llegó a México de la mano de empresas Fintech como M2crowd, Inverpot, Briq, 100 Ladrillos y Monific que tienen alrededor de 5 años operando y que siguen en proceso de regulación.
FIBRAS vs crowdfunding inmobiliario
Para empezar con nuestra comparación es necesario saber los tres tipos de inversiones inmobiliarias que podemos hacer:
1. Inversión inmobiliaria especulativa. Este tipo de inversión implica la adquisición o desarrollo de algún inmueble con la finalidad de venderlo en el corto plazo.
Ejemplo de eso es la compra de departamentos en preventa para venderlos una vez que estén construidos y listos para escriturar.
Existen plataformas como M2crowd, Inverspot y Briq que te permiten acceder a este tipo de inversiones, no así las FIBRAS.
2. Inversión inmobiliaria patrimonial. La intención con esta inversión es desarrollar espacios para rentarlos.
El inmueble se puede vender en el largo plazo para capitalizar la plusvalía generada durante varios años.
Existen plataformas como Monific y 100 Ladrillos que te permiten acceder a este tipo de inversiones.
De igual forma, las FIBRAS son vehículos de inversión cuyo portafolio lo componen inmuebles que se alquilan y posteriormente se reparte al menos el 95% de sus ganancias en forma de dividendo a los poseedores de los títulos de propiedad.
3. Inversión en tierra. Aquí entra la adquisición de terrenos para diversos fines.
Dado que la inversión en tierra se tiene que hacer de la forma tradicional solo se mencionará en este artículo, pero no se analizará.
Ahora que sabemos esto podemos comenzar a comparar diferentes puntos entre las inversión inmobiliarias a través de FIBRAS y crowdfunding.
Conocimiento requerido para invertir
Crowdfunding inmobiliario
Lo primero es conocer los diferentes esquemas de inversión que ofrece esta alternativa.
Esquema de deuda. Le prestas dinero al desarrollador para que construya. Desde el inicio se pacta un rendimiento y el plazo en el que se pagará. El inmueble actúa como garantía del préstamo.
Esquema de co-propiedad. Te vuelves socio del desarrollo del inmueble en proporción a tu inversión. El rendimiento generado dependerá de la diferencia entre el precio de construcción y el precio de venta.
Además, necesitarás conocer los riesgos inherentes a las diferentes etapas de construcción de una obra. Ya que podrás invertir en propiedades desde su etapa de cimentación o en etapas finales, como pueden ser los acabados.
De forma sencilla, entre mas temprana sea la etapa habrá un mayor riesgo de construcción y por lo tanto un mayor riesgo comercial.
FIBRAS
Necesitas estudiar el portafolio de inmuebles que conforman a la FIBRA en la que piensas invertir.
Tomando como ejemplo el caso de FIBRA UNO (FUNO), su portafolio lo conforman inmuebles que en su mayoría se encuentran en Ciudad de México y cuyo uso es de oficinas.
Adicionalmente, las FIBRAS cotizan en Bolsa Mexicana de Valores con las mismas reglas de operación que cualquier acción.
Así que será necesario tener noción del análisis fundamental y técnico para que puedas identificar aquellas FIBRAS con finanzas sanas y adquirirlas en un buen punto de entrada.
Monto mínimo para invertir
Este round lo ganan las FIBRAS, ya que podrás comprar un título de propiedad desde los $20 pesos.
Aunque como en el caso de las acciones cada una tiene su propio precio, mismo que varía día a día.
En el caso del crowdfunding inmobiliario, de forma muy general, podrás invertir desde $1,000 pesos.
Nuevamente, cada plataforma e incluso cada proyecto tendrá su propio ticket mínimo de inversión.
Liquidez en la inversión
Este round lo vuelven a ganar las FIBRAS porque al cotizar en Bolsa de Valores el intercambio de títulos se hace en día hábil y horario de mercado.
Aunque debido a esa variación diaria del precio, podrías llegar a vender con pérdidas. Hay desventaja en la ventaja.
En el caso de los dividendos por rentas, estos generalmente se pagan de forma trimestral.
Por otro lado, las inversiones que haces a través del crowdfunding inmobiliario son de corto, mediano e incluso largo plazo.
El retorno de tu capital lo tendrás hasta que finalice el plazo del proyecto. Dichos plazos estimados dependerán de cada proyecto y la plataforma te lo va a mostrar antes de que inviertas.
En el caso de los rendimientos, también hay proyectos que pagan de forma trimestral. Cada uno tendrá sus características particulares.
Regulación
Las FIBRAS son vehículos de inversión que operan en Bolsa de Valores con las mismas reglas que siguen las acciones.
Y siempre que adquieras estos títulos a través de una Casa de Bolsa regulada, tendrás la certeza de que eres el dueño del título que estás comprando (no de un contrato) y que además el broker no se va a ir a ningún lado con tu dinero.
A continuación te muestro algunas de las Casas de Bolsa reguladas en nuestro país.
En cambio, el crowdfunding inmobiliario está en proceso de regulación.
Esto no quiere decir que en este momento las plataformas Fintech no estén operando sin ningún marco regulatorio. Ya que la Ley Fintech se publicó en el año 2018.
Se espera que las autorizaciones se den en los siguientes meses y por lo tanto, antes del 2021, el crowdfunding será una actividad regulada en México.
Rendimiento histórico
De manera muy general, las FIBRAS han pagado un rendimiento histórico por dividendos de rentas de entre el 5 y el 7%.
Adicionalmente, habrá que considerar la ganancia o pérdida de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.
Es aquí dónde nos encontramos con una no muy agradable sorpresa. La mayoría de las FIBRAS listadas no han generado plusvalía. Al contrario, muchas están cotizando por debajo de su precio de Oferta Pública.
Por otro lado el crowdfunding inmobiliario de especulación, es decir de compra-venta, ha generado entre el 12% y 15% de rendimiento bruto anual.
Mientras que el crowdfunding inmobiliario patrimonial ha generado entre 6 y 10% de rendimiento bruto anual más plusvalía.
Tratamiento fiscal
Este será el último punto a comparar.
Comenzaremos con las FIBRAS, uno de los vehículos de inversión con mayores beneficios fiscales en México.
Primero, la enajenación de un título de FIBRA está libre de impuestos.
Así como los reembolsos de capital, cuya ganancia también será íntegra.
Para completar la ganancia por esta inversión, el pago de dividendos se tiene que declarar en una subsección del régimen de arrendamiento.
Lo anterior implica que podrás deducir el 35% de tu ganancia por dividendos, de forma ciega. Es decir, sin presentar ningún comprobante de gastos.
Estos beneficios fiscales los podrás consultar en los artículos 187 y 188 de la Ley ISR.
Aquí podrás leer con mayor amplitud todos los beneficios fiscales que tenemos al invertir en FIBRAS, explicados por un contador fiscalista.
Por otro lado, las ganancia por intereses que recibes del crowdfunding inmobiliario se declaran en el régimen de ingresos por intereses.
Por lo tanto, pagarás el impuesto correspondiente de acuerdo a la tabla anual de ISR.
Este impuesto va desde 1.92% hasta el 35% sobre la ganancia, dependiendo del total de tus ingresos (no solo esta inversión).
Aunque no puedo hablar de un pago de impuestos generalizado por las inversiones hechas a través del crowdfunding inmobiliario, aquí podrás leer mi caso práctico del ejercicios 2019.
Para dar a un ganador de este round, en la mayoría de los casos el pago de impuestos que generan las inversiones en FIBRAS será menor que el pago de impuestos por las inversiones en crowdfunding inmobiliario.
Fibras vs crowdfunding inmobiliario: conclusión
Personalmente, sigo pensando que ningún vehículo de inversión puede sustituir a la forma tradicional de invertir en bienes raíces.
Sin embargo, podrías sumar alguna de estas dos alternativas para cubrir la parte de tu portafolio que piensas destinar a la inversión en inmuebles.
En este momento yo tengo mi capital destinado a los inmuebles mayormente invertido en el crowdfunding inmobiliario.
Esto porque mi perfil me permite aceptar los riesgos que implica elegir proyectos individuales.
Así que mi recomendación final es que antes de invertir, primero conozcas tu perfil de inversionista y que después dediques el tiempo de investigación que requiere cualquier decisión de inversión.
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¡Disfruta el viaje hacia tu primer millón!