El crowdfunding inmobiliario ha abierto las puertas de las inversiones en bienes raíces a millones de personas.
Para ayudarte a saber cómo elegir un proyecto de inversión te compartiré algunas sugerencias. Desde mi punto punto de vista como ingeniero civil y mi experiencia como inversionista.
No quiero hacer este artículo excesivamente extenso pero sí me gustaría abarcar todas las variables que considero para tomar mi decisión de inversión.
Después de todo, el construir un solido portafolio de inversiones, requiere del tiempo necesario para informarte.
Antes de empezar
Lo primordial es asegurarte de la solidez y buenas prácticas de la plataforma que publica los desarrollos inmobiliarios.
Con esto me refiero a que los visites en sus oficinas, que tengas contacto con la gente que trabaja ahí (atención al cliente), que muestren en sus páginas los casos de éxito y principalmente que hayan hecho su proceso para ser reguladas por la Ley Fintech.
Este primer filtro lo pasan las tres plataformas de crowdfunding inmobiliario en las que tengo inversiones activas. Estás son: M2Crowd, Inverspot y Briq.
Por lo tanto serán las únicas de las que tomaré proyectos en fondeo o que ya están pagando rendimientos para ejemplificar el proceso.
Click aquí para registrarte en M2Crowd.
Click aquí para registrarte en Inverspot.
Posteriormente, las cinco variables más importantes que evalúo son las siguientes: horizonte de inversión, rentabilidad proyectada, esquema de inversión, ubicación del proyecto y etapa de la obra.
🍀 1. Horizonte de la inversión
Es el aspecto más importante y que deberías de tener claro antes de poner tu dinero a trabajar en bienes raíces. Las inversiones en inmuebles son de mediano o largo plazo.
En este sentido, solo debes de invertir dinero que estás seguro de no necesitar en un plazo que puede ir desde seis meses hasta cuatro años, dependiendo del proyecto.
Adicionalmente, uno de los riesgos de invertir en inmuebles es el retraso en el tiempo de construcción.
Las causas más comunes son las suspensiones de actividades por alguna irregularidad o falta de algún permiso y/o licencia.
Pero esto no es del todo malo, estos retrasos se consideran dentro del programa de obra, así como en el presupuesto de la misma.
En jerga popular diríamos que los desarrolladores tienen un “colchón de tiempo” cuyo nombre técnico es ‘holgura’.
Sin embargo, cuando se presenta un contratiempo mayor a la suma de las holguras, la obra empieza a tener retrasos no contemplados.
Por lo que la primer sugerencia es que al tiempo proyectado de inversión le consideres un 20% adicional.
Así, si quieres participar en un proyecto que tiene estimados 12 meses de plazo de inversión, tendrías que estar seguro de no necesitar tu capital en unos 14-15 meses.
🍀 2 y 3. Rentabilidad proyectada y esquema de inversión
Estas dos variables las considero juntas porque son necesarias para tener un benchmark (punto de referencia).
Actualmente, las plataformas que estamos analizando manejan 2 esquemas de inversión:
🍀 Esquema de deuda: M2Crowd y Briq, cuyo benchmark es 14% de rentabilidad anual bruta.
🍀 Esquema deuda prioridad de pago o equity: M2Crowd e Inverspot, que tiene un benchmark de 17% de rentabilidad anual bruta.
Estos puntos de referencia los fije de acuerdo a la rentabilidad promedio para cada esquema de inversión.
Para ejemplificar esto analizaremos un caso real de dos proyectos que se están fondeando el día 16/08/19, momento en el que escribo esta sección del artículo:
Ejemplo: esquema deuda prioridad de pago.
En este ejemplo los dos proyectos igualan o superan mi benchmark de 14% así que en un inicio ambos son candidatos para invertir.
Tomando los datos que cada plataforma comparte podemos hacer el calculo del rendimiento neto.
Nota: para el proyecto Popocatépetl 234-2 de M2Crowd consideré solo 1 año de inversión.
En este caso invertí en el proyecto de M2Crowd.
La misma comparación la tendríamos que hacer para proyectos de inversión bajo el esquema equity.
Pareciera que esto basta para elegir en que proyecto invertir, pero no es así y por esa razón atacaré fuertemente a todas las plataformas.
¡Tengo una queja para todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario!
A pesar de que en el ejemplo anterior, decidí invertir en el proyecto de M2Crowd, el calculo que hice no muestra del todo la realidad.
Cuando un proyecto tiene un plazo de inversión mayor a un año, es importante conocer la Tasa Interna de Retorno (TIR).
Ya que, no es lo mismo invertir tu dinero a una tasa del 14% de rentabilidad anual durante un año que hacerlo durante dos años.
En el primer caso, al tener tu dinero y rendimientos disponibles al final del primer periodo, puedes generar interés compuesto en el siguiente, por lo que en dos años tendrías una rentabilidad acumulada de 29.96%.
En el segundo caso obtienes 28% de rentabilidad al final de los dos años, que al calcular la TIR nos da como resultado 13.14%.
Ahora sí vemos la diferencia, 14.00% es mayor que 13.14% y las plataformas no lo publican así.
Además, cuando haces comparaciones teniendo un benchmark lo ideal es hacerlo con la Tasa Efectiva Anual (TEA), ya que esta tasa considera el interés compuesto que puedes generar cuando te pagan rendimientos de forma periódica.
Nuevamente, no es lo mismo que te paguen los intereses al vencimiento del plazo, a que te paguen rendimientos cada bimestre, trimestre, etc.
¡Siempre será mejor que te paguen de forma periódica!
Si dos proyectos tienen el mismo plazo y te pagan la misma tasa de rentabilidad, pero uno te paga rendimientos de forma periódica y el otro únicamente al vencimiento; el que paga rendimientos periódicos tendrá mayor Tasa Efectiva Anual (TEA).
Un proyecto con mayor TEA será mejor cómo inversión, desde el punto de vista financiero.
Las plataformas no publican este tipo de datos y espero que la Ley Fintech se los exija.
El común de la gente no está obligada a saber de finanzas, pero todos sabemos que dos es mayor que uno.
Por lo tanto, lo que en realidad hago para tomar mi decisión de inversión es calcular la Tasa Efectiva Anual.
Esta información la comparto en este grupo privado de Facebook.
También te regalo esta hoja de cálculo de Excel que compara la Tasa Efectiva Anual para dos proyectos.
Solo necesitas ingresar los datos que te proporcionan las plataformas.
La hoja de cálculo te arroja el mejor proyecto, únicamente desde el punto de vista financiero. Algo parecido a lo siguiente:
Teniendo en cuenta esto, un análisis mas deterinante para el proyecto Popocatépetl 234-2, me arrojó una TEA = 14.77%.
Este calculo ahora sí considera los dos años de inversión.
Actualización febrero 2020
Recientemente publiqué un video donde explico de mejor manera cómo utilizar la hoja de cálculo.
Además de ejemplos más claros de lo que es la Tasa Interna de Retorno y la Tasa Efectiva Anual. Espero que te sea de utilidad.
Si te empieza a gustar este nuevo formato para el blog, puedes ayudarme suscribiéndote al canal ¡Muchas gracias!
🍀 4. Ubicación del proyecto
La ubicación en un proyecto de inversión inmobiliaria, lo es todo.
De una buena ubicación dependerá que tan rápido se vende el desarrollo y la plusvalía que este pueda generar.
La plusvalía es el incremento de valor del bien inmueble como resultado de la oferta y la demanda.
Si a ti te gustaría vivir en un desarrollo que busca inversión, probablemente haya mucha gente que piensa como tú y la demanda sea alta.
La gran mayoría de los desarrollos que se publican en las tres plataformas que estamos analizando tienen una excelente ubicación.
🍀 5. Etapa de la obra
Todas las plataformas se encargan de revisar la viabilidad de los proyectos, así como la manifestación de construcción y permisos necesarios para iniciar una obra.
Así que esta etapa preliminar la daré por hecho y por lo tanto no lo considero para el análisis.
Entonces, podemos dividir el procedimiento constructivo de un desarrollo habitacional o de oficinas en cuatro etapas:
Cimentación: es la etapa de la obra en la que se realizan todos los trabajos necesarios para construir los elementos estructurales que estarán apoyados directamente sobre el suelo y que se encargaran de transmitir todo el peso del desarrollo al mismo.
Obra negra: es la etapa de «nacimiento» del edificio, aquí se construyen los elementos de acero y de concreto (estructura), muros de carga y losas. En esta etapa el inmueble aún no es habitable pero empieza a tomar forma.
Obra gris: es la etapa dónde se empieza a cubrir la estructura con aplanados, básicamente se prepara al inmueble para recibir los acabados finales. Además se hacen los trabajos de instalaciones.
Obra blanca: es la etapa dónde se colocan los acabados finales, así como los últimos detalles para hacer del inmueble un lugar habitable.
No pretendo hacer un post enfocado al proceso constructivo, sin embargo, describí cada etapa para hacerte ver que entre más temprana sea, puede presentar mayores dificultades y por lo tanto contratiempos.
Es por eso que, personalmente, yo no he invertido en obra nueva ni en desarrollos que están en etapa de cimentación.
No lo tengo como regla, pero si el mercado también me ofrece poder invertir en desarrollos que están en etapas más avanzadas, prefiero poner a trabajar mi dinero en ellos.
Nunca tendrás suficiente información.
Finalmente, voy a a contradecir todo mi post. El exceso de información puede hacerte caer en la llamada «parálisis por análisis».
En el caso de los inmuebles, el mercado mexicano ha sido históricamente fuerte y rentable.
Creo firmemente que para construir patrimonio de forma inteligente necesitas forzosamente tener inversiones inmobiliarias.
No necesitas que las estrellas se alineen, basta con que un proyecto se adapte a tu horizonte de inversión y tenga una excelente ubicación. Después, puedes ser un poco flexible con los criterios restantes.
Por ejemplo, puedes sacrificar un poco el rendimiento si el desarrollo está en una etapa final y eso te hace sentir más seguro.
También podrías ser más arriesgado en la búsqueda de obtener un rendimiento más alto y si es que no necesitas tu capital en el mediano-largo plazo.
Un ejemplo de esto es este proyecto de obra nueva que tiene M2Crowd al momento que escribo esta sección del artículo (18/08/2019):
Por otro lado, ocasionalmente hay «proyectos unicornio» que cumplen con todo los criterios de inversión y que incluso no hace falta analizar: simplemente hay que invertir.
Ejemplo de proyecto «unicornio»
En el siguiente proyecto por supuesto que invertí, cumplió con todos los criterios de inversión y esto es tan poco común que desde entonces no he visto otro parecido.
En este momento solo falta un mes y medio para que termine la obra y me han pagado los rendimientos bimestrales en tiempo y forma.
Conclusión
Lo maravilloso del crowdfunding inmobiliario es que al ser accesible y haber múltiples opciones de inversión cada mes, siempre habrá un proyecto que se adapte a tu perfil de inversionista.
Adicionalmente, como las plataformas no cobran comisión por manejo de cuenta, puedes registrarte, subir tus documentos y esperar hasta que se publique un proyecto que te convenga.
Pero recuerda, si ya decidiste que quieres poner tu dinero a trabajar en inmuebles, no esperes demasiado ¡No caigas en la parálisis por análisis!
Si te gusto mis artículo y crees que generó valor para ti, te agradecería que si decides registrarte lo hagas desde mis links de afiliado.
De este modo, las plataformas me pagarán una pequeña comisión que a ti no te afectará en nada, con esto me ayudas a mantener el blog sin publicidad ¡Muchas gracias!
Click aquí para registrarte en Inverspot.
Click aquí para registrarte en M2Crowd.
Mi convicción con este blog es escribir sobre las mejores alternativas de inversión que encuentro para que tú también te beneficies de ellas.
¡Gracias por leerme!
Este artículo esta increíble… Gran análisis.. Gracas!
Wow excelente análisis muchas gracias por compartir tus conocimientos, solo una par de cosas, el archivo no está actualizado con la nueva tasa de retención de ISR para el 2020 correcto? Y por otro lado podrías explicar un poco cómo calculas la TIR Y la tasa efectiva anual?